Продажа комнаты в коммунальной квартире имеет свою специфику. Главное отличие от продажи отдельной квартиры — необходимость соблюсти преимущественное право покупки других собственников комнат в этой же квартире. Если этот шаг пропустить, сделку могут оспорить. Разбираем порядок действий.

Шаг 1. Определите цену комнаты

Цену можно установить двумя способами: провести сравнительный анализ цен на аналогичные комнаты в том же районе или обратиться к профессиональному оценщику. Первый вариант быстрее и дешевле, второй — точнее, особенно если комната имеет нестандартные характеристики.

Шаг 2. Известите соседей о намерении продать комнату

Это обязательный этап. Продавец должен письменно уведомить остальных собственников комнат в коммунальной квартире о своём намерении продать комнату постороннему лицу — с указанием цены и всех существенных условий.

Что должно быть в извещении:

• объект — комната в коммунальной квартире;
• цена продажи;
• сведения о лицах, сохраняющих право пользования комнатой (при наличии);
• иные значимые условия: порядок расчётов, сроки освобождения и передачи комнаты.

Извещение можно направить каждому соседу самостоятельно либо передать через нотариуса.

Важно: нотариус не вправе совершать действия в интересах лиц, включённых в список временных ограничительных мер. Также установлен запрет на сделки по доверенности в интересах таких лиц.

Шаг 3. Дождитесь ответа соседей

У других собственников есть месяц со дня извещения, чтобы воспользоваться преимущественным правом покупки. Если они не приобретут комнату в этот срок — вы вправе продать её любому лицу.

Если все соседи письменно откажутся от покупки — комнату можно продать постороннему покупателю раньше истечения месячного срока.

Шаг 4. Подготовьте документы

Для продажи комнаты потребуются:

Правоустанавливающие документы:

• договор купли-продажи, мены, дарения;
• договор передачи комнаты в собственность (если приватизирована);
• свидетельство о праве на наследство.

Правоподтверждающие документы:

• выписка из ЕГРН. С 15 июля 2016 года именно она удостоверяет государственную регистрацию прав. До этой даты выдавалось также свидетельство о регистрации.

Перед продажей рекомендуется получить свежую выписку из ЕГРН — чтобы убедиться, что комната по-прежнему в вашей собственности и обременений нет.

Документы технического учёта:

• экспликация, поэтажный план. Готовятся примерно две–три недели. Не обязательны, но могут понадобиться, если право не зарегистрировано в ЕГРН или покупатель хочет проверить отсутствие незаконных перепланировок.

Выписка из домовой книги — предоставляется МФЦ бесплатно в день обращения.

Нотариальное согласие супруга — если комната приобретена в браке и является совместной собственностью. Не требуется, если доля получена безвозмездно: по наследству, в дар или в порядке приватизации.

Разрешение органов опеки — если собственником комнаты является несовершеннолетний. Срок выдачи — 15 дней со дня подачи заявления.

Шаг 5. Заключите договор купли-продажи

Договор заключается в простой письменной форме и не требует обязательного нотариального удостоверения — кроме двух случаев:

• отчуждение недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину;
• отчуждение долей в праве общей долевой собственности (за исключением случаев, когда все участники отчуждают свои доли по одной сделке).

Что обязательно указать в договоре:

• предмет — комната, с данными, позволяющими её точно определить: адрес квартиры, подъезд, этаж, номер комнаты, площадь;
• цена комнаты;
• перечень лиц, сохраняющих право пользования комнатой (если такие есть), с указанием их прав.

Что можно указать дополнительно:

• сведения о правоустанавливающих документах;
• отсутствие арестов, запретов и залогов;
• срок, в течение которого продавец и его семья выселятся, вывезут имущество, снимутся с учёта и передадут комнату покупателю.

Комната передаётся по передаточному акту или иному документу о передаче.

В отдельных случаях возможно заключение договора с использованием примерных условий, разработанных Росреестром.

Особый порядок расчётов установлен при покупке недвижимости резидентами у лиц иностранных государств из специального перечня.

Шаг 6. Зарегистрируйте переход права собственности

Переход права на комнату подлежит государственной регистрации.

Кто подаёт документы:

• если договор удостоверен нотариусом — документы в Росреестр представляет нотариус, если стороны не возражают. Исключение — наличие в ЕГРН отметки о невозможности регистрации без личного участия собственника;
• если сделка в простой письменной форме — заявление подают обе стороны.

Способы подачи:

• на бумаге — в ППК «Роскадастр» или МФЦ, независимо от места нахождения объекта;
• в электронной форме — через сайт Росреестра или личный кабинет с использованием ЕСИА;
• через нотариуса — если им засвидетельствована подлинность подписи на заявлении.

Важное условие для электронной подачи: продавец должен заранее направить в Росреестр заявление о возможности регистрации перехода права на основании электронных документов. Запись об этом вносится в ЕГРН. Без такой записи электронная подача возможна, только если сертификат электронной подписи выдан ППК «Роскадастр» либо стороны идентифицированы через ЕСИА с использованием биометрии.

Сроки регистрации:

• общий случай — 7 рабочих дней, через МФЦ — 9 рабочих дней;
• по нотариально удостоверенным документам — 3 рабочих дня, через МФЦ — 5 рабочих дней;
• в электронной форме — 1 рабочий день, следующий за днём поступления документов.

Срок начинается со следующего рабочего дня после приёма документов. Если на момент подачи в системе нет информации об уплате госпошлины — срок отсчитывается со дня её подтверждения.

Ускоренная регистрация возможна в срок не более одного рабочего дня, но госпошлина уплачивается в двойном размере, а льготы не применяются.

Проведённая регистрация подтверждается выпиской из ЕГРН.